Л.Б-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын Дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Ц.Амарсайхан, Б.Ундрах, Г.Цагаанцоож, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн 181/ШШ2017/01322 дугаар шийдвэр

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 1495 дугаар магадлалтай

Л.Б-ийн нэхэмжлэлтэй

“Ю” ХХК-д холбогдох

7 592 170 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Г-ын гомдлоор

Шүүгч Х.Эрдэнэсувд илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Г, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Боролдой нар оролцов.

Нэхэмжлэгчээс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Л.Б нь “Ю” ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг байгуулсан. Энэхүү гэрээгээр Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Хаппи Таун хотхоны ХД-71 дүгээр байрны 11 давхрын 133 тоот хаягт байрлах, 46.4 мкв бүхий 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай байрыг 1 мкв-ийг нь 1 880 000 төгрөгөөр тооцож, нийт 87 232 000 төгрөгийг захиалагчийн зүгээс төлөхөөр тохиролцсон. Захиалагч нь Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээнд заасны дагуу урьдчилгаа 30 хувь болох 26 169 600 төгрөгийг төлж, үлдэх 70 хувийг түлхүүр гардаж авахдаа төлөхөөр тохиролцсон. Л.Б 2014 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр Улаанбаатар хотын банкнаас “Нөхцөлт орон сууцны зээлийн гэрээ”-г байгуулж, жилийн 8 хувийн хүүтэй, 20 жилийн хугацаатай, 60 000 00 төгрөгийн ипотекийн зээл авсан. Ийнхүү 2014 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдөр “Ю” ХХК-ийн дансанд 60 000 000 төгрөгийг ипотекийн зээлийн данснаасаа шилжүүлсэн бөгөөд энэ төлбөрийг хугацаанаасаа өмнө буюу түлхүүр гардаж авахаасаа өмнө төлж, гэрээнд заасан үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Ингээд 2014 оны 10 сарын 24-ний өдөр “Ю” ХХК-ийн борлуулалтын ажилтан Мягмарсүрэн гэх хүнээс орон сууцныхаа түлхүүрийг хүлээн авч 26-ны өдөр байрандаа нүүж орсон. Гэтэл орон сууцны мкв нь гэрээнд заасан 46.4 мкв биш 43.1 мкв байна. Өөрөөр хэлбэл 3.3 мкв-ийн төлбөр болох 6 204 000 төгрөгийг захиалагч илүү төлсөн байна. Энэхүү төлбөрийг Улаанбаатар хотын банкны зээлээр төлсөн болохоор өнөөдрийг хүртэл нийт 32 сарын хугацаанд сарын 0.66 хувийн хүү төлж хохирч байна. Иймд хариуцагчаас орон сууцны мкв-ийн зөрүүний илүү төлсөн төлбөр 6 204 000 төгрөг, орон сууцны талбайн хэмжээг тогтоолгох хэмжилтийн төлбөрт төлсөн 64 650 төгрөг, илүү төлсөн төлбөрийн банкинд төлсөн хүүгийн төлбөр буюу 32 сарын зээлийн хүүгийн төлбөрт төлсөн 1 323 520 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжилсэн. Хүүгийн төлбөрийн хэмжээнд тооцооллыг хийж үзэхэд 13 000 төгрөгөөр илүү тооцсон байх тул илүү мкв-ийн төлбөр 6 204 000 төгрөг, хохиролд орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэсэн төлбөр 64 650 төгрөг, хүүгийн төлбөрт 1 310 284.8 төгрөг, нийт 7 578 935 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Ю” ХХК нь 2013 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 2013/04-12 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Хайппи таун хотхонд байрлах 71, 72, 73 тоот барилгыг “Өндөрбуянт холдинг” ХХК-аас шилжүүлэн авсан бөгөөд уг барилгыг худалдан авахдаа барилгын батлагдсан зураг, бүх төрлийн ажлын акт, холбогдох зөвшөөрлийг үндэслэн хүлээн авсан. Мөн манай компани уг хотхоны барилгын ажлыг “Өндөр буянт” ХХК болон “Алъяанстехник” ХХК, “Хай кик” ХХК, “Сигма-Отис” ХХК зэрэг компаниудаар хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг орон сууцыг чанар стандартад нийцсэн, барилгыг зураг төслийн дагуу хийгдсэн гэж үзээд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ны өдрийн 2014/709 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актаар гарсан учир бид худалдан авагчдаа уг орон сууцанд оруулж эхэлсэн. Бид борлуулалтын талбайн хэмжээ, үнийг худалдан авагчдад урьдчилсан байдлаар танилцуулдаг бөгөөд үүнийг худалдан авагч хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан бөгөөд уг орон сууцыг худалдан авснаас хойш хуулийн хугацаанд манай компанид гомдол, шаардлага гаргаагүй. Манай компани барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөлтэй компаниудаар зураг төслийг хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг зураг төслийн дагуу баригдсан болохыг улсын комисс тогтоосон байгаа тул бид хөндлөнгийн компанийн талбайн хэмжээг тооцож гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй учир нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Уг барилга нь 2008 оноос өмнө баригдаж эхэлсэн тул талуудын хооронд үүссэн харилцааг худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа гэж үзэх үндэслэлтэй, орон сууцыг хүлээн авах үедээ доголдлыг мэдэх боломжтой байсан тул Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1 дэх заалтад зааснаар шаардлага гаргах эрхээ нэхэмжлэгч алдсан гэжээ.

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн 181/ШШ2017/01322 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь заалтыг тус тус баримтлан хариуцагч “Ю” ХХК-аас 5 140 650 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Л.Бд олгож, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үлдэх хэсэг буюу 2 451 520 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дахь заалтад зааснаар нэхэмжлэгч Л.Бэс улсын тэмдэгтийн хураамжид 2017 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр урьдчилан төлсөн 136 425 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “Ю” ХХК-аас 97 200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Л.Бд олгож шийдвэрлэжээ. 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 1495 дугаар магадлалаар Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн 181/ШШ2017/01322 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Г-ын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа хариуцагч “Ю” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 97 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээж шийдвэрлэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очироос хяналтын гомдолдоо: нэхэмжлэгч Л.Б нь 2013 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ” /Гэрээнд 2014 оны 1-р улиралд багтаан ашиглалтанд оруулахаар заасан/ байгуулж, улмаар Улаанбаатар хотын банкнаас ипотекийн зээлд хамрагдаж, манай компаниас Баянзүрх дүүргийн 5-р хороо, 15-р хороолол, Хаппи таун хотхоны ХД 71-р байрны 11 давхрын 133 тоотын 2 өрөө, 46.4 мкв орон сууцыг худалдан авсан юм. Улмаар уг орон сууцны талбайн хэмжээ дутсан, түүний зөрүү 7 592 170 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасан бөгөөд шүүх нэхэмжлэлээс 5 140 650 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгохоор, үлдэх 2 451 520 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн юм. Уг шийдвэрийг Нийслэлийн давж заалдах шатны шүүхээс хэвээр үлдээсэн. Шийдвэр, магадлалын гол үндэслэлийн талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-т заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа гэж үзжээ. Гэвч нэхэмжлэгчтэй Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэж нэрлэсэн гэрээ байгуулагдсан боловч уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т зааснаар Худалдах худалдан авах гэрээ юм. Учир нь “Ю” ХХК нь “Өндөр буянт холдинг” ХХК-тай “үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах тухай гэрээ” байгуулж, 2013 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдөр уг барилгыг хүлээн авах үед барилга 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан бөгөөд улмаар бид зохих журмын дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулсан. Мөн нэхэмжлэгч нь уг орон сууцны үнийг төлөхдөө 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр Улаанбаатар хотын банктай зээлийн гэрээ байгуулж, Монгол Улсын Засгийн газрын хэрэгжүүлж буй Ипотекийн орон сууцны зээлд хамрагдсан юм. Монгол Улсын Засгийн 2013 оны 200 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журмын 2 дугаар зүйлийн 2.1-т зааснаар Зээлээр худалдан авах нийтийн зориулалттай орон сууцыг худалдан иргэд авахад зориулагдсан зээл юм. Нэхэмжлэгч уг зээлд харагдаж, орон сууцны үнийг бүрэн төлснөөр түүний өмчлөлд орон сууцыг шилжүүлж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулсан. Мөн 2014 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр орон сууцны түлхүүрийг хүлээлгэн өгснөөр тухайн эд хөрөнгийг хүлээн авсан. Өөрөөр хэлбэл тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх эрх худалдан авагчид шилжиж буй хэлбэр юм. Иймээс талуудын хооронд Иргэний хуулийн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж, тухайн орон сууцны үнийг төлснөөр дуусгавар болсон буюу энэ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний үүргийн харилцаа юм. Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч нь 2014 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр уг орон сууцыг хүлээн авсан. Учир нь орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу гэх доголдол нь ашиглалтын явцад бий болдоггүй төдийгүй тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авах үед байсан доголдол бөгөөд үүнийг нэхэмжлэгчид мэдэх боломжтой байхад орон сууцыг хүлээн авч, хуульд заасан хугацаанд гомдлын шаардлага гаргаагүй. Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээнд талбайн хэмжээг тогтоохдоо MNS 6058:2009 стандартын дагуу хийгдсэн тооцно гэж заагаагүй бөгөөд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 “Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын акт”-аас үзэхэд маргаан бүхий орон сууц нь батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 оны 05 сараас баригдаж эхлэн 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр баригдаж дууссан байдаг. Энэ нь уг орон сууц батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 онд нэгэнт барьж эхэлсэн байсан тул барилгын ажил эхэлсний дараа батлагдаж, мөрдөгдсөн стандартыг хэрэглэх боломжгүй юм. Иймд шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

Нэхэмжлэгч Л.Б “Ю” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны талбайн хөлсөнд илүү төлсөн төлбөр 6 204 000 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн ажлын хөлс 64 650 төгрөг, илүү төлсөн төлбөрийн банкинд төлсөн хүү 1 323 520 төгрөг, нийт 7 592 170 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилснийг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас 5 140 650 төгрөгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн, давж заалдах шатны шүүх шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн байна.

Анхан шатны шүүх хэргийн үйл баримтад үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүйгээс талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг буруу тодорхойлж, хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй байхад давж заалдах шатны шүүх  анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн нь шийдвэр, магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцээгүй гэж үзнэ.

Хэрэгт авагдсан баримтаар зохигчид 2013 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдөр НРТ 13С32 дугаартай “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай” гэрээ байгуулсан, гэрээний дагуу гүйцэтгэгч “Ю” ХХК Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол хаягт байрлах Хаппи таун орон сууцны ХД-71 дүгээр байрны 2 дугаар орцны 11 давхарт 46.4 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг барьж, хүлээлгэн өгөх ажлыг гэрээнд заасан хугацаанд стандартын зохих түвшинд хийж гүйцэтгэх, захиалагч Л.Б орон сууцны үнийг төлөхөөр харилцан тохирчээ.

Бодит байдалд гүйцэтгэгч нь орон сууцыг захиалагчийн захиалгаар бариагүй, харин батлагдсан стандарт, зураг, төслийн дагуу баригдаж буй орон сууцны барилгын сууцны тодорхой хэсгийг худалдах-худалдан авахаар талууд харилцан тохиролцсон байх тул  талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж дүгнэсэн хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт буруу болжээ.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д зааснаар худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, ...шилжүүлэх, худалдан авагч хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан эд хөрөнгөө хүлээн авах үүрэгтэй.

Хэрэгт авагдсан баримтаар худалдагч 46.4 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдан авагчид шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн боловч 43.1 мкв талбайтай орон сууцыг худалдан авагчид шилжүүлсэн нь “Инженер геодези” ХХК-ийн Барилга орон сууцны өрөө, тасалгааны талбайн хэмжээг тогтоосон актаар тогтоогдсон байх тул худалдагч Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1.-д зааснаар доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн гэж үзэхээр байна.

Гэвч орон сууцны дээрх доголдол нь орон сууцыг худалдан авсны дараа үүссэн, эсхүл илэрсэн доголдол биш, эд хөрөнгийг анх хүлээж авах үед байсан доголдол тул худалдан авагч нь эд хөрөнгийг хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдэх боломжтой байжээ.

Худалдан авагч буюу нэхэмжлэгч нь 2014 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр орон сууцыг хүлээн авсан боловч доголдлын талаар 2017 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна.

Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1.-д “эд хөрөнгө хүлээн авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан бол худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдана” гэж зохицуулсан тул нэхэмжлэгч нь орон сууцны талбайн хэмжээний доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхээ алдсан байна.

Дээр дурдсан үндэслэлээр шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрсөн хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангаж, анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

    Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.4.-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ :

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн 181/ШШ2017/01322 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 1495 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1., 255 дугаар зүйлийн 255.1.1.-д зааснаар “Ю” ХХК-д холбогдох  7 592 170 төгрөг гаргуулахыг хүссэн Л.Б-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3.-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 97 200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

                                    ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                       Х.СОНИНБАЯР

                                    ШҮҮГЧ                                                 Х.ЭРДЭНЭСУВД